最近，在2026《网易》经济学家年会夏季论坛上，经济学家马光远先生的一番话，迅速在网上引发热议，戳中了无数购房者的内心。他给出一个非常直白的预判：到2031年左右，除了国内少数几个大城市的核心区域，房价可能比2021年的最高点还要高一些；但是全国大约70%的城市，房价无法再回到当年的巅峰水平。也就是说，房价会继续下跌。
马光远先生的这番言论，之所以能够迅速刷屏，本质上是打破了很多人过去根深蒂固的固有认知：房子普涨的时代已经彻底结束。曾经不少人觉得，房价就算短期下跌，过几年总会涨回去。但按照马光远的这个判断，并不是所有城市都可以等到属于自己的房价回归，房地产市场分化，将会成为未来很长一段时间的主旋律。
马光远说，为什么会出现这样两极分化的局面？背后的底层逻辑其实就是人口与产业。大城市核心区域，持续吸引外来人口流入，优质就业资源、教育、医疗等公共资源高度聚集。有限的土地供应，叠加源源不断的居住需求，支撑核心地段房产的价值。就算中间经历市场震荡，等到整个房地产周期走完之后，价值依然有向上修复的动力。
而国内其他70%的城市，大多都面临人口流出、产业后劲不足的难题。年轻人不断向大城市迁徙，本地购房的需求逐年萎缩。过去房价的高点，是房地产高速扩张阶段、棚改红利、投机炒作共同催生出来的结果。红利退去之后，需求很难再回到当年的规模。就算后续房地产市场整体迎来回暖，这些城市更多只是温和修复，已经很难复刻从前的行情。当然这并不代表当地所有房子都会贬值，同一个城市内部，地段之间同样会拉开差距，老城核心和远郊新区，走势也会截然不同
网友们看到这个观点之后，呈现出心态两极分化状态。一部分手里持有三四线房产的人，感到焦虑，担心自己的房产很难再解套；还有一部分人认为这个判断过于悲观，期待家乡房地产市场能够重回往日荣光。我们需要客观看待的是，这只是基于房地产周期的趋势预判，不是确定性的结果。房地产走势，还会受到经济发展、人口变化、各项房地产市场政策等多重因素共同的影响。
对于普通的购房者来说，这个判断带来最重要的启示，就是买房思维必须要转变。过去闭眼买房就能增值的时代，早已经一去不复返。如果计划购置房产自住，优先考量城市的人口走向、产业实力以及地段配套，而不是单纯赌房价上涨。对于已经持有房产的家庭，也要理性评估手里房屋的价值，区分是自住属性还是投资属性，不要幻想所有的房产都可以复刻过去的涨幅。
房地产市场已经告别全面普涨，进入选城市、选地段的精细化时代。无论未来行情如何变化，房子回归居住属性已经是大趋势。
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